Cuando un residente extranjero compra una propiedad de inversión en Israel, hay ciertos factores a tener en cuenta que pueden diferir de los de los residentes israelíes locales.
Dganit Toren, Adv., Esq. LLM
Cuando un residente extranjero compra una propiedad de inversión en Israel, hay ciertos factores a tener en cuenta que pueden diferir de los de los residentes israelíes locales.
Un factor importante es que muchos inversionistas inmobiliarios compran la propiedad "sobre el papel" y sin acceso físico al área.
La compra a distancia puede ser practicable cuando hay un familiar o representante en Israel que puede ayudar con la impresión física. De lo contrario, es recomendable obtener la mayor cantidad de información posible del contratista o sus representantes, si es posible, por escrito o por correo electrónico.
Por ejemplo, estas son algunas preguntas a considerar antes de decidir comprar la propiedad de inversión:
El barrio – pregunta a un familiar, a un amigo o consulta con un agente inmobiliario o un abogado inmobiliario - ¿cómo es la zona? ¿Qué tan fácil es conseguir inquilinos en esta área? ¿Cuánto es aproximadamente el alquiler de un apartamento en esta zona?
Planos de la ciudad – los planos de la ciudad están accesibles al público en general en el Departamento de Ingeniería de cada municipio. Si hay terrenos abiertos en el área, puede ser interesante saber si existe un plan para construir en el futuro y cuáles son las definiciones de zonificación para esos terrenos. Algunos contratistas también pueden proporcionarle esta información.
Exposiciones: ¿hacia qué direcciones estará expuesto el apartamento y/o el edificio?
Derechos adjuntos: los derechos en el apartamento incluyen ciertos adjuntos. Incluye una parte relativa de la propiedad común, y puede incluir otros anexos como estacionamiento, techo, jardín y depósito. Aclarar estos temas con la empresa contratista en la etapa de negociación.
Permiso de construcción: obtenga información del contratista sobre el permiso de construcción del ayuntamiento u otro municipio.
Servicios municipales: ¿hay escuelas o universidades en la zona? Qué otros servicios hay cerca (servicios de salud, centros de cultura, centro comercial, transporte, etc.).
Costos municipales: cuánto son los impuestos municipales en el área (en Israel se conoce como "Arnona"). Una nota importante para los inversionistas es que en Israel es común que el inquilino pague los costos de la propiedad, incluidos los impuestos municipales.
Hipoteca: los residentes extranjeros pueden solicitar un préstamo en Israel. Por lo general, se les solicita que proporcionen al banco documentos financieros de su país. El préstamo aproximado es generalmente hasta el 70% de la propiedad. Es importante consultar con su contador local la posibilidad de deducir la hipoteca en Israel de sus ingresos totales.
La empresa contratista: puede pedirle al contratista que le proporcione su licencia y detalles sobre su experiencia y reputación anteriores, como fotografías de otros proyectos en los que participó.
Representación legal
Cuando haya decidido comprar la propiedad, el siguiente paso es contratar a un abogado israelí para que lo represente en los procedimientos de compra. Es importante entender dos factores importantes con respecto a la representación legal en este asunto:
Uno, los abogados del contratista no representan al adquirente y están legalmente impedidos de brindar tal representación. Sin embargo, es común que el comprador deba pagar los honorarios legales del abogado del contratista (generalmente 1 - 1,5% del precio de la propiedad). Esta costumbre tiene sus raíces en el acuerdo entre el contratista y sus abogados y se limita a cubrir el procedimiento de registro de los derechos sobre su nombre al final del trato.
En segundo lugar, cuando contrata a un abogado para que lo represente en el trato con el contratista y sus abogados, es importante comprender que los abogados en Israel tienen amplias responsabilidades. Prácticamente funcionan como un fideicomiso: son los encargados de recibir y examinar los documentos inmobiliarios; para recuperar más documentos del vendedor o de las autoridades; para asegurar que el vendedor tiene el derecho de vender la propiedad. Además, los abogados redactan el contrato inmobiliario y negocian sus estipulaciones.
Después de que ambas partes acuerden los términos y condiciones del contrato, sus abogados generalmente asistirán a la reunión de firma con los abogados del contratista o, de lo contrario, le darán instrucciones antes de la etapa final de firma.
derechos inmobiliarios
Sus abogados son responsables de examinar los derechos inmobiliarios. También verificarán si existen gravámenes u otros obstáculos que puedan impedir la transferencia de la propiedad y el registro de la propiedad a su nombre.
A veces hay un "acuerdo de combinación" entre el contratista y el dueño de la tierra. En esos casos, es importante asegurarse de que los derechos del comprador estén protegidos y que el propietario de la tierra también esté obligado por ello.
Los derechos inmobiliarios se registrarán a nombre del comprador en el "Tabo" o "Minhal", generalmente después de que el comprador haya recibido la posesión.
, y en ocasiones implica un procedimiento largo. El adquirente puede intentar estipular en el contrato un plazo determinado durante el cual debe producirse el registro.
Fianzas y valores
La ley que rige las transacciones inmobiliarias con contratistas, la Ley de Ventas (Valores para la Inversión de los Compradores de Apartamentos) (en adelante: "la ley de ventas"), especifica explícitamente las formas de garantizar los derechos del comprador.
El contratista está obligado por ley a otorgar una de varias garantías jurídicas.
Uno de los valores fuertes y comunes es el billete de banco, conocido como "el valor de la ley de ventas". Es muy importante asegurarse de que su abogado examine las notas de seguridad otorgadas por el contratista o sus abogados. También se recomienda asegurarse de que la nota de seguridad sea válida y que sea emitida por el banco por el monto correcto.
Su abogado puede negociar las garantías otorgadas por el contratista, para asegurarse de que su inversión esté fuertemente protegida en caso de que el contratista no pueda transferir los derechos sobre el apartamento debido a gravámenes, recepción de órdenes o liquidación de órdenes.
El artículo 2 de la ley de compraventa establece que el vendedor no recibirá del comprador una cantidad superior al 15% del precio del apartamento, a menos que haya aportado una de las siguientes garantías:
Un billete de seguridad para asegurar cada pago;
Seguro para todos los pagos recibidos, mientras el comprador sea beneficiario de la póliza y las cuotas del seguro se paguen por adelantado;
Hipoteca sobre el apartamento o una parte relativa del terreno en el que está construido como primera hipoteca en beneficio del comprador o de una empresa de fondos fiduciarios aprobada por el ministro de vivienda de Israel;
Nota de advertencia: una nota de advertencia sobre el apartamento o una parte relativa del terreno en el que está construido, con la condición de que no haya hipoteca, gravamen, confiscación o derecho de cualquier tercero que pueda prevalecer sobre esta nota;
Propiedad: transferencia de la propiedad u otros derechos del apartamento o de una parte relativa del terreno a nombre del comprador.
La garantía será devuelta a los agentes del contratista al recibir la posesión de la propiedad. Por lo general, es recomendable consultar con su abogado y recibir una garantía alternativa, como una nota de advertencia de bienes raíces y una "carta de exclusión" del banco acompañante (una carta por la cual el banco libera el apartamento específico de la hipoteca del proyecto general).
impuesto de compra
Cualquier comprador de bienes raíces está obligado a pagar un impuesto, comúnmente conocido como "el impuesto de compra".
La ley pertinente, la ley de "Impuestos sobre Bienes Raíces" (impuesto sobre las ganancias de capital sobre bienes inmuebles y sobre la compra de bienes inmuebles), de 1963, define, en el artículo 9, dos vías:
En "la ruta regular", el impuesto se calcula de la siguiente manera:
El valor del apartamento (comprado después del 01.01.00):
3,5% de impuesto sobre la cantidad de 772.310 NIS;
Impuesto del 5% sobre el resto del monto más allá de 772,310 NIS.
La "ruta de los apartamentos individuales":
Si el apartamento comprado es el único apartamento del comprador en Israel, el impuesto se calculará de la siguiente manera:
0 impuestos hasta un monto de 907,700 NIS;
3,5% de impuesto sobre 907.700 – 1.275.690 NIS;
Impuesto del 5% sobre el resto del monto más allá de 1,275,690 NIS.
El derecho a la ruta de un solo apartamento es examinado por la "célula familiar" (el comprador, el cónyuge y los hijos menores de 18 años) se consideran como una sola unidad, y debe ser un solo apartamento de toda esa célula familiar.
Otra nota: si el comprador tiene otro apartamento, que se vende dentro de los 24 meses a partir de la fecha de compra del nuevo apartamento, se puede considerar como una "ruta de apartamento individual". Cuando el nuevo apartamento se compra a un contratista, el primer apartamento debe venderse dentro de los 12 meses posteriores a la fecha de posesión contratada, para que se considere un "apartamento individual".
Registro de derechos inmobiliarios
El proceso administrativo de registro puede tomar algunos años y señala la culminación del trato.
Es recomendable estar en contacto con los abogados del contratista y hacer un seguimiento del proceso de registro. El apartamento se puede vender a un tercero aunque no esté registrado a su nombre, con el consentimiento de la empresa contratista.
¡Buena suerte!
Artículo actualizado el 7 de mayo de 2008
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